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            谨慎对待房地产税可能带来的短期房价影响

            2019年03月13日 17:12:56字号:T|T

                2019年的“两会”关于税的最重要议题有两个一是总体性的减税降费另一个是具体的稳步推进房地产税立法减税降费规模近2万亿积极财政政策加力提效毫无疑义房地产税立法一事则基本上是每次只要一提出都会受到社会的高度关注不同人基于不同的信息和不同的利益考量审视这件大事自从2013年十八届三中全会确定“加快房地产税立法并适时推进改革”之后社会各界对房地产税的预期已经转变为房地产税是躲不过去的关键是它什么时候来和以什么样的方式来对于决策者来说这就是房地产税制方案的设计和实施的战略选择问题

                谨慎对待房地产税可能带来的短期房价影响

                随着税收知识的日益普及对于房地产税与房地产价格的关系人们知道得越来越多越来越多的人放弃了通过房地产税来调控房价的想法房地产税也不见得就一定是住房制度不可或缺的组成部分住房制度应该要保障所有人都有可住的房子对于不能通过商品房市场来加以解决的个人家庭保障性住房当应起到?#26800;?#20316;用不同时期不同社会对于保障性住房的覆盖比例和形式会有不同的需求相应地形成不同的保障性住房模式

                各地所实施的商品住房限购在特定时期抑制?#35828;?#22320;的商品房的需求对于稳定房价起到了一定作用但限购也意味着政府认可商品房是短缺品有资格购买商品房的个人家庭购买商品房基本上不用担心房价下跌问题从上个世纪90年代末福利分房制度改革以来商品房价格从总体上看是稳步上升的且某个时间段可能迅速上升虽然不排除局部地区房地产价格下跌房价问题与土地供给制度有密切关系只要土地供应足?#27426;?#37027;么房价上涨的压力就会缓解甚至下降也不是不可能的中国人口多城市土地少但现在城市住房供应以公寓楼为主释放出大量土地土地供应总体上看是完全可以保证的这就是说通过市场力量是有办法让房价下降的

                住房价格?#20013;?#36739;快上涨和货币供应量也有密切关系M2与GDP之比在世界上处于较高水平多发的货?#20197;?#24456;大程度上为价格高昂的住房所吸纳才有了相对?#31995;?#30340;消费者物价指数CPI如果房价真得大幅度下跌那么这些多出来的货币会不会挤入其他市场从而造成其他商品价格上涨呢这样的问题不能不加以关注毕?#22815;?#24065;如水总是要流到它应该去的地方倘若如此CPI就可能“报复性”上涨这样的话如何保持?#25233;?#31283;定就是一个大问题

                所有购买了商品房的个人家庭都不愿意接受可能是自己最大笔财富载体的住房总价缩水他们就可能要求退回预购的住房或要求开发商赔偿或对按揭贷款条件提出新的要求房价稳定性哪怕是名义价格的稳定因此显得特别重要对于与个人家庭收入水平相比价格较高的房价问题的解决最好的办法是提高个人家庭的收入水平而让房价保持相对稳定

                从长期来看开征房地产税的国家都经历了房价?#20013;?#19978;涨的过程房地产税从长期来看不会让房价下跌从国际上看房地产税通常以评估价为基础征收地方政府通常也没有动力让房价下降2011年1月28日重庆和上海两市试点的个人住房房产税虽然不是标?#23478;?#20041;上的房地产税不是以房地产的评估价值为基础征收也不是普遍征收而只是对一小部分住房征收但从试点以来两市房价也是?#20013;?#19978;涨的

                房地产税的支付能力问题

                中国目前的情况很特殊住房来源的多样性决定了房地产税开征所带来的影响不同于一般市场经济国家购买商品房通常是个人家庭有了购买力之后才会买但中国有相当部分的商品房是从福利房转化而来的业主拥有住房所支付的货币相对于当前的房价基本可以忽略不计现在价值百万千万元以上的住房可能只是花了几万几十万元就得到了没有商品房的购买力?#20174;?#26377;了商品房而?#20197;?#33719;得商品房之后他们的收入水平并没有跨越式上升结果是住房评估价与个人家庭的收入之比严重不合理

                且不说这些福利分房的受益者十多年前购买商品房所支付的总价?#31995;ͣ?#20294;过去的十多年房价快速上涨买房者的收入水平如果没有同步上升的话他们同样面临一个问题即住房评估价与个人家庭的收入之比严重不合理在?#26412;?#35199;北四环十多年前一平方米五千元左右的价格而今可能超过一平方米十万元如果个人家庭收入没有跨越式上升那么情形与福利分房的差不了多少

                以上两个群体有多少人所涉住房面积?#25512;?#20272;价有多大都是必须注意的问题这样的群体属于即?#36141;?#24819;支付房地产税也可能面临没有能力的?#38469;?#20182;们的问题是也愿意支付税收但确实支付能力有限

                经常会有人提议给每个人一定面积的免征额以换取房地产税的开征问题是不同地区的住房价格差异很大同是一平方米市中心与远郊区的价格差距可能达到二十倍以上这样的设想只会带来新的不公平这样的政策选择对居住在市中心的个人家庭来说是一种优惠但问题是城市规划的目标是要让更多人居住在市中心吗我们没有理由让世?#26469;?#20195;居住在市中心的个人家庭搬迁但他们祖传的住房评估价实在太高他们的收入水平又很有限这样的问题如何解决如果一个人家庭同时在市中心和远郊区都有住房那么究竟应该免哪里的面积呢免面积的思路转到免金额上来例如给每个人30万元的免征额但新问题还是会出现市中心的个人家庭会抱怨负担还是很重可见无论是免面积还是面金额都需要认真研究其中隐含的问题?#20174;?#32504;缪做好对策

                不少人只是用大城市思维来思考房地产税开征问题大城市特别是特大城市一个人家庭拥有一两套商品房已经不容易拥有多套住房的毕竟是少数当然这不能排除拥有几十?#20934;?#30334;套座住房的个人家庭因此以为免除一套两套纳税就可以解决问题实际上在三四线城市有三四套甚至更多住房的家庭不少免除一两套之后他们还可能要缴纳房地产税自住房地产本身不会有现金流非自住房现在就有房产税等多种税要缴纳如果要纳税业主可能就必须要出售住房那么在当下经济下行压力较大的条件下对房地产市场的影响也需要认真评估

                不少人希望在房地产税推出的早期只是对少数住房课税如同重庆和上海这不失为一种立法思路也会大大缓解征税的压力但问题依旧在那里如果不是按照评估价征税那么这样的房地产税如何保证公平如果按评估价征税那么业主能负担得起吗有人会说交不起可以先记账等去世后再算总账这种说法很不负责任会将房地产税开征导向税收伦理问题国人总是希望有点财富留给子孙后代结果是人一死房子就要拍卖显然这对社会稳定是极其不利的也不利于房地产税立法的顺利进行

                我们不能为了征税而征税在许多时候我?#20999;?#35201;回到房地产税立法的初衷上来我们?#38477;?#26159;因为什么需要房地产税的能够找的理由只有一个为地方公共服务融资为了让房地产税立法更加稳步我们不能不考虑可能的各种社会?#20174;?/p>

                立法过程当成为一个重要的讨论平台

                房地产税开征或立法消息每次一出来甚至是一有风吹草动就有明显的社会?#20174;?#25151;地产税的预期问题不能不解决房地产税开征在一定程度上有点像高高的堰塞湖怎么防范化解风险呢只有当人民能够坦然面对只有当人民能够接受这样的税的时候房地产开征的条件才会具备经常会有人讨论房地产税开征的理由何在土地在增?#25285;?#25151;子在贬?#25285;?#20294;地又不是自己的税基评估的是土地还是房子要消除这些疑问房地产税立法中就必须对这作出回应

                理性的做法是将房地产税立法作为一个平台让公众可以充分地表达意见毕竟开征房地产税的目标不只是税收收入本身我们有更加宏伟的目标——人民的美好生活只有在更有利于人民美好生活目标实现的前提下房地产税的开征才不是什?#27425;?#39064; 

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