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            2019年房地产行业趋势三四线城市加杠杆空间有限一二线城市将成为主体[图]

            2019年03月26日 13:33:21字号:T|T

                在2019年过往的一些限制打压的措施有望取消房地产行业将迎来自2016年以来最宽松的政策窗口期

                2019年“一城一策”将成为调控的核心思路1地方政府的主体责任对于一个城市的调控主要话语权从中央?#36335;?#21040;地方意味着地方在政策决策上有更大的自由度但同时也?#26800;?#26356;大的责任2加强市场监测和评价考核这涉及到从中央到地方更为精准的系统和机制能够灵活精准地监测城市市场变化

                在一线城市极其严苛的政策边际宽松二线城市政策边际改善之后一二线城市房价上涨将会衍生出溢出效应部分购买力仍有望将流向三四线城市预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同?#20173;?#36895;均为-5%全年销售负增长将对投资新开工形成一定程度的制约预计2019年房地产投资累计同?#20173;?#36895;为3%新开工面积累计同?#20173;?#36895;5%若上述政策放松预期落空行业将面临“硬着陆”风险

            2014-2018年房地产投资累计同?#20173;?#36895;

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

            2016-2018年房屋新开工面积累计同比

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

                预计在2019年中国房地产行业集中度有望继续提升主流地产股的合同销售额增长中枢有望保持在15-20%

            2018年中国优势房企市场份额

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

                2019年1月重点城市和重点房企销售增速差强人意市场对房地产行业普遍存在争议一方面认可当前板块低估?#25285;?#20294;同时也担心需求回落超预期导致后续企业盈利回落但是这轮地产周期与历轮周期相比核心差异在于前几轮周期房地产行业波动的一致性较强而新一轮周期在行业政策城市结构房企融资等多个层面都出现了明显的分化其中各地政策严控和宽松并存地方政策的错配带来城市结构的周期波动房企融资集中度和信用利差?#20013;?#25552;升扩大而这种分化也将导致房企投资节奏的变化乃至地产股投资节奏的变化

                一地方政策的分化

                强调的是因城施策一城一策使得城市和城市之间政策框架差异较大严格的限购限贷政策和宽松的去库存政策同时存在使得过去城市之间高度的一致性淡化不同能级不同区域城市之间全面分化分化维度的下沉伴随调控精确度的同步提升

                二城市结构的分化

                地方政策的错配也带来城市结构的周期波动2016-2017年由于一二线城市的政策高压而三四线城市的棚改货?#19968;?#21472;加需求溢出迎来了久违去库存环?#22330;?#21040;了2019年这两方面将呈现相反的格局三四线城市在经历了过去几年的高速增长之后2019年预计会逐?#20132;?#33853;一方面来自于高基数另一方面则来自于棚改规模的大概率下?#25285;?#32479;计的21个省市2019年棚改目标共计260.3万套同比下降20%左右而核心一二线城市经历了近2年的调整后有望逐步筑底

            2016-2018年40城与三四线城市商品房销售面积累计同比

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

            2016-2018年70大中城市中各能级城?#34892;?#24314;商品住宅价格同比

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

                三房企资金的分化

                2018年1-9月TOP30房企融资规模占到85?#19994;?#22411;房企融资规模的67.5%2019年1月TOP30融?#25910;?#27604;进一步提升至71.0%此外融资成本差异也?#27426;?#25289;大2018全年TOP10房企增量融?#21183;?#22343;成本6.13%分别低于TOP11-30和TOP31-50梯队54和106BP国企和民企之间大企业和小企业之间的融资差异进一步凸显1月份融创收购泛海控股核心区域项目根源上就是企业间融资差异和融资集中度的体现

                四分化的周期带来行业和房企结构性机会

                1.对于行业而言2019年全国销售景气下滑在所难免但是部分城市会出现结构性修复的机会2.对于房企而言可能周期不是变长反而是变得更加高频机制更加灵活而且融资更加顺畅的头部房企能够更加从容地把握融资和高周转的机会

                全球主要经济体美国日本韩国加拿大澳大利亚经济增长中枢下行种种应?#28304;?#26045;最终导致的一个结果就是?#29992;?#26464;杆率的提升因为此阶段三个长期趋势企业融资下降金融自由化推进金融机构风险偏好下降中国?#29992;?#26464;杆率提升有空间政策边际变动下地产基本面弹性很大

                一二线城市的修复三四线近年来购房杠杆率比较高?#29992;?#26464;杆是支撑三四线?#27604;?#30340;主要力量

                第一部分杠杆?#21069;?#25581;贷款全国按揭净增加额为3.95万亿估算流入三四线占比53%即2.10万亿第二部分杠杆是住房公积金全国住房公积金贷款发放额9534亿元30大中城发放额4224亿元三四线5319亿元第三部分杠杆是消费贷2017年?#29992;?#30701;期消费贷款余额增加1.87万亿同比大幅增长125%预计80%流入三四线房地产市场即1.50万亿此外网络平台消费贷新增0.58万亿同?#20173;?#38271;近3倍预计80%流入三四线房地产市场即0.47万亿

            2017年购房资金来源拆分占比图

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

            2012-2017年中国三四线杠杆占比图

            数据来源公开资?#38505;?#29702;

                三四线继续加杠杆空间有限未来空间在一二线城市三四线近年来购房杠杆率比较高去库存目标完成后三四线难以继续成为稳经济和银行资产配置以及信用创造的主要载体一二线城市将成为变化的主体很可能成为未来经济增长和银行资产配置信用创造的主要载体

                相关报告智研咨询发布的2019-2025年中国房地产行业市场需求预测及投资未来发展趋势报告

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            2018年我国社会消费品零售总额380987亿元比上年增长

             

             

             

             

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