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            全球主要发达地区房地产税制对我国完善房地产税制的经验借鉴[图]

            2019年03月19日 13:51:31字号:T|T

                2018年商品房销售面积171654万平方米比2017年增长1.3%增速比1-11月份回落0.1个百分点比2017年回落6.4个百分点其中住宅销售面积增长2.2%办公楼销售面积下降8.3%商业营业用房销售面积下降6.8%

            2012-2018年全国商品房销售面积统计

            资料来源国家统计局智研咨询整理

                根据智研咨询发布的2019-2025年中国房地产服务行业市场发展态势及发展趋势研究报告数据显示商品房销售额149973亿元增长12.2%比1-11月份提高0.1个百分点比2017年回落1.5个百分点其中住宅销售额增长14.7%办公楼销售额下降2.6%商业营业用房销售额增长0.7%

            2012-2018年全国商品房销售额统计

            资料来源国家统计局智研咨询整理

                我国商品房销售规模的?#20013;?#22686;长以及销售金额的上升促使我国多地区房价过度偏离当地?#29992;?#29983;活消费水平为保障国内房地产市场长期健康的发展2019 年?#20132;?#26399;间房地产税再度引起热议作为一种国际通行的税种房地产税有哪些国?#20351;?#24615;的制度安排?#24247;?#22411;经济体如何征收有哪些减免措施房地产税改革涉及面广影响深远待论证的问题较多深入研究典型经济体房地产税的征收范围征收方?#20581;?#31246;率涉及减免政策等以期对我国建立完善房地产税制度有所借鉴

                以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港

                1新加坡

                保有?#26041;?#24449;收财产税新加坡自殖民时期就开始对房屋和土地征收财产税征收范围包括组屋私人住宅EC公寓和所有土地其中房屋税基为虚拟租金按可比物业出租一年的市场租金去除家居装修折旧及维护费用土地按市值5%征收自住型住宅8000新元以内免征超过部分在4%-16%之间累?#39057;?#36827;?#29615;?#33258;住型住宅适用五级累进税率3万新元以内10%3万以上12%-20%

            新加坡住房税收体系的三大税种

            资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理

                财产税按年值征收征收范围包括房屋土地及公寓等不论是组屋EC公寓还是私人住宅不管其处于自住租赁还是闲?#31859;?#24577;均需缴纳财产税税基为虚拟租金建筑物按可比物业出租一年的市场租金除去家居装修折旧及维护费用等处于自住租赁或空?#31859;?#24577;的房屋年?#31561;范?#26041;法一致土地按地块市值的5%征收且空地与在建项目年值相同

                超额累进制税率并对自住房屋实施低税率自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓组屋及其他住宅由于新加坡政府鼓励?#29992;?#20303;房自有自住型住宅的税率较低目前税率按照年值七级累进起征点为8000新元最高税率为16%

            新加坡自住型住宅适用七级累进税率

            年值新元
            税率
            房地产应纳税额
            8000以内含
            0
            0
            8000-55000
            4%
            1880
            55000-70000
            6%
            1880+900
            70000-85000
            8%
            2780+1200
            85000-100000
            10%
            3980+1500
            100000-115000
            12%
            5480+1800
            115000-130000
            14%
            7280+2100
            超过130000
            16%
            9380+

            资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理

                对于拥有多套房屋的家庭只有一套住宅?#19978;?#21463;自住型住宅的低税率优惠其余适用非自住型住宅的税率而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋公寓及其他物业适用五级累进税率无免征额最高税率为20%此外对于其他类型的房屋如俱乐部牧屋幼儿园等一律适用10%的税率

            新加坡非自住型住宅适用五级累进税率

            年值新元
            税率
            房地产应纳税额
            30000以内含
            10%
            3000
            30000-45000
            12%
            3000+1800
            45000-60000
            14%
            4800+2100
            60000-75000
            16%
            6900+2400
            75000-90000
            18%
            9300+2700
            超过90000
            20%
            12000+

            资料来源新加坡税务局IRAS智研咨询整理

                2香港

                保有?#26041;?#24449;收差饷和土地租金差?#31859;?848年开始征收面向所有租赁持有或占用物业者征收税基为截止到指定估价日期时按可比物业出租的租金税率5%土地租金自1841年开始征收由土地契约业主缴纳分地租与地税两种其中地租税基为应课差?#31859;?#20540;地税税基?#20999;?#26399;?#27604;?#29289;业差?#31859;?#20540;二者税?#31034;?#20026;3%自1984年以前拥有土地的部分香港原著?#29992;?#20813;征土地租金税收收入用于市政服务开支

            香港房地产税征收税种

            资料来源香港政府官网智研咨询整理

                香港差饷税?#21644;?#22320;房屋拥有者缴纳税率5%

                差饷面向所有租赁持有或占用物业者征收差饷税是历史最久覆盖最广占比最高的税种也是房屋持有?#26041;?#20027;要税种如果土地与楼宇归属同一业主合并征收差饷如果属于不同业主则分别征税对于出租物业如果租约无规定差饷由业主缴交则由物业使用?#31169;?#20132;对于政府物业领事馆军事用地坟场及火葬场以及若干新界乡村式屋宇则免征差饷

                差饷税基为应课差?#31859;?#20540;税率5%应课差?#31859;?#20540;指截止到某一指定估价日期?#20445;?#20551;设在市场上按年出租可得的年租估值及征收?#19978;?#28207;差饷物业估价署负责政府常年宽减差饷但额度不高如2018年4月至2019年3月规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元将宽免该季度差饷但香港房屋月租金普遍在4000港元以上差饷宽减力度有限

                土地租金?#21644;?#22320;契约业主缴纳税率3%

                土地契约业主每年需缴纳土地租金1841年英国开始批租土地后要求承购者除缴纳土地出让金还须每年缴纳地租随着土地陆续到期港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租?#38382;?#32564;纳所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租1997年香港回归以后土地年租制度基本保留

                土地年租分地租与地税两种主要区别在于纳税主体不同1地租即“实际年租制”征税主体为香港差饷物业估价署纳税主体是适用于新界和新九龙界限街以北的物业或是在1985年5月27日中英联合声明生效日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主地租纳税税基为应课差?#31859;?#20540;税率为3%2地税即“名义年租制”征税主体为香港地政总署纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主地税纳税税基?#20999;?#26399;?#27604;?#29289;业差?#31859;?#20540;税率为3%

                香港部分原住?#29992;?#21487;免缴土地年租香港原居村民或其父系合法继承人或祖堂如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段乡村屋地小型屋宇或其他乡郊土地或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇可免交新地租

            香港地租与地税的区别

            类别
            征税主体
            纳税主体
            税基
            地租实际年租制
            香港差饷物业估价署
            新界和新九龙界限街以北的物业或是在1985年5月27日或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主
            应课差?#31859;?#20540;每年重新评估
            地税名义年租制
            香港地政总署
            1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主
            续期?#27604;?#29289;业差?#31859;?#20540;收回土地前保持不变

            资料来源香港政府官网智研咨询整理

                以评估价值为征税基础的经济体有美国日本德国和英国区别在于美国评估价值与市场价?#21040;?#36817;日本评估价值小于市场价值德国和英国评估标准?#26174;?#35780;估价值远小于市场价值

                1美国

                保有?#26041;?#24449;收房地产税房地产税起源于殖民时期为州和地方政府税种征收范围包括土地和房屋通常由郡政府统一征收然后划转到相应的政府部门房地产税=评估价值×评估率×名义税率其中评估价值参考市场价值?#34892;?#24030;并不对评估价?#21040;?#34892;全额征收而是设置评估率用以调节不同类型房产的实际税率政府以支定收?#33539;?#31246;率2018年各州房地产税实际税?#24335;?#20110;0.27%-2.4%房地产税主要用于当地的教育医疗卫生公共安全道?#26041;?#36890;等公共服务

                2日本

                保有?#26041;?#24449;收固定资产税和都市计划税日本市町村政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税固定资产税?#21152;?950年都市计划税创立于1940年1950年废止1956年再次重新征收固定资产税的税基为房屋或土地评估价值每3年评估一次?#25442;?#20934;税率统一为1.4%设置“负担率”调节机制避免地价大幅波动带来额外的税收压力都市计划税的税基与固定资产税相同税率在0.2%-0.3%之间税收收入用于地方基础设施建设和修缮

                3德国

                保有?#26041;?#20165;征收土地税没有房产税土地税是州政府和地方政府依据土地税法对土地所有者征税收入归地方政府所?#23567;?#22303;地税=税基×基准税率×稽征率其中税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府?#20048;当?#20934;产权登记价值等综合?#33539;换?#20934;税率由联邦政府规定西德0.31%-0.6%东德0.5%-1%?#25442;?#24449;率由各市政府自行?#33539;?最低只有1.5最高达11.42,住宅用地稽征率较高如柏林是8.1税收收入用于地方市政服务开支

                使用?#26041;?#26377;二套住房税二套住房税以?#29992;?#30331;记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础税基通常为房屋所在区域平均租金税率由当地政府依据本地消费标准制定多数城镇税率在5%-20%之间

                4英国

                保有?#26041;?#20165;征收市政税没有土地税市政税为地方税种自1993年开始征收由实际使?#31859;?#25151;的?#29992;?#32564;纳英格兰苏格?#21152;?#21271;爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为八个等级威尔士按照2003年的房屋价值分为九个等级各级住宅的纳税额由各地方政府根据当年财政预算支出缺口决定2017年市政税约占房价的0.3%-1.2%市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准若只有一名成年人则税额减少25%若均为未成年人则减少50%若均为全日制学生则可免缴残疾人?#37096;上?#21463;减免优惠此外?#29992;?#24102;家具的第二套房或度假用房可获最高50%减免但对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税市政税主要用于地方市政支出

                房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源新加坡2017年财产税额为43.9亿新元占税收总额的6.7%占财政预算总收入的4.7%美国学区政府96%的收入郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税日本2016年仅固定资产税土地与房屋部分和都市计划税合计8.4万亿日元占市町村政府税收收入的40%占地方政府税收的22%德国2017年土地税收140亿欧元占财政收入比重0.98%占乡镇税收收入比重14.5%英格兰2016年市政税合计征收261亿英镑占地方政府本级财政收入的43%占地方政府全部财政收入的16%

                多数经济体的房地产税以评估价值来征收普遍设置调节机制地方政府自行调节?#29992;?#23454;际税负不高美国房地产评估价值和市场价?#21040;?#36817;设置评估率来调节实际税率2018年各州的房地产税实际税率在0.27%-2.4%之间日本房地产价值每3年评估一次评估价值一般低于市场价值基准税率统一为1.4%设置负担率来调节实际税率德国土地评估标准?#26174;?#35199;德为1965年东德为1935年基准税率由联邦政府统一制定但设置稽征率来调节实际税率各地方政府自行?#33539;?#30001;于评估标准?#26174;?#27665;实际税负水平不高英国房产评估采用1991年市场价值威尔士采取2003年税率分为8个等级地区政府自行调整基准税率来调节实际利率水平

                ?#29992;?#33258;住房有税收优惠新加坡采取超额累进制税率与非自住房税率不同自住房税率更低税基为可比物?#30340;?#31199;金起征点为8000新元美国?#29992;?#20026;自住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除租赁房商业营用房境外房产等不扣除德国首套自住房不收房产税只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税 

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            2018年我国社会消费品零售总额380987亿元比上年增长

             

             

             

             

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