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            中国产业信息网行业频道

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            2019年房地产行业运行情况行业进入总量高位增速低位是大势所趋[图]

            2019年03月07日 13:23:59字号:T|T

                2018年初更是出现了新开工大幅提升而施工投资?#20013;?#19979;降的明显背离隐性库存形成了新开工和施工投资之间的“缓存区”停工面积无法进入正常施工流程自然也就无法推动施工投资

                新开工对施工投资的推动作用逐步减弱甚至出现了2018年固定资产投资施工单价提升新开工面积?#20013;?#22686;长而施工投资增速反而?#20013;?#19979;降的情况

                随着土地和项目资源进一步向头部房企集中停工项目有可能随着并购而?#23383;?#38543;后复工转化可售资源实现“隐性库存”向“显性库存”的转化

                2019年及以后因城施策成为长期政策行业进入高位头部区域企业发展是强者恒强与存量逻辑强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征

                一房地产行业发展现状

            中国房地产行业四个阶段中土地?#21495;Z的表现

            数据来源公开资料整理

                新开工增速从2018年3月的3%?#20013;?#25552;升至9月的17%施工面积增速略微提升至4%而施工投资增速则出现了明显的?#20013;?#19979;降从2018年2月的3%下降至10月的-4%

            2013-2018年全国房屋施工面积施工类房地产投资额全国房屋新开工面积累计同比增速

            数据来源公开资料整理

                施工投资增速在价格因素出现明显提升的情况下仍出现明显下滑更说明了新开工面积增速与施工投资增速出现了明显背离新开工面积增长难以推动施工投资的增长2018年以来的房地产投资数据平稳表现缘于当期计入土地购置费的高速增长
            2018年10月末全国商品住宅显性库存9.35亿方较2017年末减少3.54亿方较2018年9月末增加108万方按照12个月滑动平均销售面积计算显性库存去化周期约7.58个月

            2011-2018年全国商品住宅显性库存隐性库存及去化周期图

            数据来源公开资料整理

                隐性库存形成了新开工和施工投资之间的“缓存区”部?#20013;?#24320;工面积停工后无法进入正常施工流程自然也就无法推动后续的施工投资逐步增加的隐性库存面积导致进入正常施工流程的面积减少甚至出现2018年在固定资产投资施工单价提升新开工面积?#20013;?#22686;长施工投资增速反而出现了?#20013;?#19979;降的背离情况

            2015-2018年10月隐性库存停工情况

            数据来源公开资料整理

                二房地产行业竞争格局

                市场竞争中的新格局无疑是高维竞争与多维竞争企业将在原有以土地获取和以开发为核心的住宅单核维?#28982;?#30784;上增加资产运营和客户经营两个维度晋升为高维体系

                2019年及以后因城施策成为长期政策行业进入高位头部区域企业发展是强者恒强与存量逻辑在房地产长效机制下因城施策将?#20013;?#20445;持较长时间行业进入总量高位增速低位是大势所趋强者恒强和存量逻辑是下一个时代的重要特征

                未来行业总量大头已开始明显在可预测的时间?#27573;?#20043;内?#34892;?#25151;企能够弯道超车的概?#39135;?#29616;明显下降趋势这将使得房地产行业强者恒强的局面越发明显

            行业集中度将?#20013;?#25552;升

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                三房地产行业发展趋势

                2018年房地产资金面?#20013;?#32039;张部分?#34892;?#25151;企已经在事实上退出房地产市场房企行业集中度进一步提升并购整合加速进行

                在严格的融资管控下非标受限房企对销售回款的依赖程度大幅增强房企复工意愿和推盘入市意愿增强隐性库存向显性库存转化

                从全国?#27573;?#26469;看2018年10月全国隐性库存面积出现下降比2018年9月末减少598万方单月呈净复工状态与此同时全国房地产施工投资增速企稳在-4.1%的水平其中权重较大的建安类投资?#32321;?#25552;升0.08%

            2017-2018年10月全国隐性库存面积情况

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            2016-2018年房地产施工投资增速和建筑投资增速

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                2019年的房地产施工投资从行业从总量角度看销售面积总量指标要再创新高面临较大难度新开工等与销售面积相关的总量指标均存在下行压力未来销售额总量增长主要来自不同区域之间房价涨幅与金额相关指标将处于高位震?#30784;?/p>

            2019年房地产运行趋势预测

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                据调查数据显示2019年2月份全国300个城市建设用地共成交1168宗比?#26174;录?#23569;929宗比去年同期减少275宗成交金额达1984.75亿元?#32321;?#19979;降40.26%同比下降30.36%平均成交楼板价2315.97元/平方米?#32321;?#19978;涨15.68%同比下降7.5%

                从成交金额来看TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元占全国土地成交金额的48.86%占比同比上升0.2个百分点而从成交建筑面积来看TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米占全国土地成交建面的22.88%占比同比下滑4.42个百分点

                2019年前2个月热点城市土地溢价率基本保持在10%左右保持低位另外8家房企权益拿地总价均超过100亿元其中万科以283亿元居首

                2019年开年全国多个城市土地成交依然处于调整期特别是一二线城市房企对住宅类土地拿地积极性较高但楼市逐渐进入调整期导致房地产企业整体拿地意愿不强烈加上信?#26800;?#36164;金监管严格融?#26159;?#36947;受阻房地产企业对总价较高的地块相对谨慎

                2019年是房企还债高峰期?#34892;?#25151;企已经将股权大比例质押去融资为了抵御行业风险缩减投资并不令业内意外

                总体来看房地产去杠杆已成为趋势一二线城市限价政策导致项目入市难都会降低房企拿地意愿但仍有部分企业积极拿地一方面是?#34892;?#22320;块是通过股权转让获取价格可能低于市场预期另一方面则是当下一二线城市土地供应明显增加加上近期房企融资难度较以往有所降低个别企业资金压力有所缓解所以增加土地储备

            相关报告智研咨询发布的2019-2025年中国海南房地产行业市场深度调研及投?#26159;?#26223;研究报告

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            解码2019年消费分级+升级消费在发力 怎么看待这种升级与分级并存的趋势

            解码2019年消费分级+升级消费在发力 怎么看待这种升级与分级并存的趋势

            2018年我国社会消费品零售总额380987亿元比上年增长

             

             

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